Gemeinschaft als Träger der Verwaltung - künftig ist die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).
Neuordnung zu den Rechtsbeziehungen der Eigentümer untereinander, zur Gemeinschaft und zum Verwalter - Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Das sieht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG-neu vor. Ein Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll der Gesetzesbegründung zufolge die Größe der Anlage sein. Mit der Größe der Anlage wachse in der Regel der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen könne und müsse. Der Begründung zufolge sollen je nach Einzelfall neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der Maßnahmen gehören können, die der Verwalter eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung durch die Eigentümer durchführen kann. Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, so § 9b Abs. 1 WEG-neu. Für den Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt dies allerdings einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.
Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden einfacher - die Eigentümer erhalten in § 23 Abs. 1 WEG-neu eine Beschlusskompetenz, Eigentümern zu ermöglichen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst. Die Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG-neu). Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu). Die Wohnungseigentümer können künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu).
Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen - Jeder Wohnungseigentümer erhält durch § 18 Abs. 4 WEG-neu gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Änderungen beim Verwaltungsbeirat - Die Wohnungseigentümer können die Zahl der Beiratsmitglieder künftig flexibel durch Beschluss festlegen. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG-neu). Der Verwaltungsbeirat erhält als Aufgabengebiet in § 29 Abs. 2 WEG-neu die Überwachung des Verwalters.
Einfachere Abberufung des Verwalters - Die Abberufung des Verwalters ist nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-neu). Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.
Sanierung und Modernisierung werden einfacher - Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen sind nach § 20 Abs. 1 WEG-neu künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG-neu). Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Eine Verteilung der Kosten auf sämtliche Eigentümer ist auch vorgesehen, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG-neu).Jeder Wohnungseigentümer erhält einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten (§ 20 Abs. 2 WEG-neu).
Anspruch auf zertifizierten Verwalter - § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu gibt jedem Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters - und damit einen Sachkundenachweis - zu verlangen. Nach § 26a Abs. 1 WEG-neu darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. Die genaue Ausgestaltung der Zertifizierung regelt das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann. Personen, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform schon zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt sind, gelten gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der Eigenverwaltung. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumsrechten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden. Die im Jahr 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt.
Flexiblere Entscheidung über Kostenverteilung - § 16 Abs. 2 WEG-neu sieht vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.
Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft - Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich Anfechtungsklagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft anstatt - wie nach früherer Rechtslage - gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
Kostenentscheidung zulasten des Verwalters wird abgeschafft - § 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, wird im Zuge der WEG-Reform gestrichen.
Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse - Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken (§ 10 Abs. 3 WEG-neu).
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft - die WEG-Reform sieht vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht. Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden (§ 8 Abs. 3 WEG-neu).
Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit-- Die Sondereigentumsfähigkeit wird auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu).
Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung - Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich zukünftig auf die Abrechnungsspitze (§ 28 Abs. 2 WEG-neu); das Rechenwerk selbst hingegen ist künftig nicht mehr Beschlussgegenstand. Verwalter sind künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen (§ 28 Abs. 4 WEG-neu). Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten.
Entziehung des Wohnungseigentums - Die Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums werden angepasst. So ist in § 17 Abs. 2 WEG-neu allgemein formuliert, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Mieter von Sondereigentumseinheiten sind künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden (§ 15 WEG-neu). Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich (§ 556a Abs. 3 BGB-neu).